공인중개사 시험 : 과목, 난이도, 준비기간 (자격증 1차 합격률) 이 정도는 꼭 알아두자!

2025년 공인중개사 시험을 준비하며 가장 궁금했던 건 과목 난이도와 준비 기간이었다.

부동산 전문가의 꿈보다는 '미래를 대비해 자격증 하나 따놓자'라는 마음으로 접근하는 사람이 많다고 생각한다. 나도 그런 사람 중 하나다.

다른 국가공인 자격증과 달리 인생의 큰 갈림길이 걸린 시험은 아니지만, 그렇다고 해서 귀한 시간과 노력을 낭비하고 싶진 않다. 그래서 공인중개사 시험의 전반적인 정보, 과목 난이도, 준비 기간을 꼼꼼히 정리해 봤다. 이 글이 나처럼 효율적으로 준비하려는 사람들에게 도움이 되길 바란다.

 

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목차

1. 공인중개사 시험 일정과 기본 정보

2. 공인중개사 시험 과목과 난이도

3. 공인중개사 합격 기준과 과락

4. 공인중개사 합격 최단기와 준비 기간(초보자vs경험자)

5. 공인중개사 합격률과 준비 팁!

6. 공인중개사 기출문제

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1. 공인중개사 시험 일정과 기본 정보

- 시험일: 2025년 10월 25일(토)

1차 시험: 오전 9:30 ~ 11:10 (100분)

2차 시험: 오후 13:00 ~ 16:20 (150분, 2교시)

 

- 원서 접수:

정기 접수: 2025년 8월 4일(월) 09:00 ~ 8월 8일(금) 18:00

추가 접수: 2025년 9월 29일(월) 09:00 ~ 9월 30일(화) 18:00

 

- 합격자 발표: 2025년 11월 26일(수)

- 시험 빈도: 1년에 1회 (기회를 놓치면 1년 기다려야 하니 일정 관리 필수)

 

공인중개사 시험 준비 시, 기억해 둘 것!

만약 2025년에 1차 시험에 합격하면, 이듬해(2026년) 2차 시험을 반드시 응시해야 한다. 1차 합격자는 다음 해 1차 시험을 면제받지만, 2차 시험을 응시하지 않으면 1차 합격이 무효가 된다. 즉, 2025년에 1차 합격 후 2026년에 2차 시험에 응시하지 않으면, 다시 1차부터 준비해야 한다.

예시 [1차 후 2차 순차적으로 도전할 경우]

2025년 1차 합격

2026년 2차 불합격

▶2027년 1차부터 다시!

예시 [1,2차 한 번에 도전할 경우]

2025년 1차 불합격

2025년 2차 합격

▶2026년 1차부터 다시!

2. 공인중개사 시험 과목과 난이도

공인중개사 시험은 1차와 2차로 나뉘며, 모든 과목은 객관식 5지선다, 100점 만점이다. 공인중개사 1차 시험보다 2차 시험이 난이도, 출제문항, 시험 시간 모든 면에서 다 어렵기 때문에 2차를 준비하고 있다면 더 많은 노력과 시간을 들어야 한다.

공인중개사 1차 시험 과목 및 난이도

공인중개사 1차 시험과목	공인중개사 난이도	특징 및 팁
부동산학개론 (40문항)	쉬움	부동산 시장과 원론 중심. 개념 위주로 출제돼 암기량 적음. 기출문제 반복으로 80점 이상 가능. 예: 부동산의 정의나 시장 원리를 묻는 기본 문제 많음.
민법 및 민사특별법 (40문항)	어려움	법률 용어와 판례 이해 필요. 예: 물권법, 계약법 관련 판례 적용 문제. 단순 암기보다 이해 중요. 60점 이상 목표로 기초부터 다지기.

 

[공인중개서 1차 합격 전략]

총 80문항, 5 지선답 객관식으로

① 난이도가 낮은 '부동산학개론'을 중점적으로 공부해서 점수를 높이고

② 난이도가 높은 '민법 및 민사특별법'은 40점(과락기준)을 넘어서는 것을 목표로

시간 분배를 하는 것이 효율적인 공부으로 알려져 있다.

공인중개사 2차 시험 과목 및 난이도

공인중개사 2차 시험과목	공인중개사 난이도	특징 및 팁
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및  중개실무 (40문항)	중간	실무와 법령 암기 중심. 예: 중개 계약서 작성 규정. 최신 법령 변화 주시. 기출문제로 70~80점 가능.
부동산공법 (40문항)	매우 어려움	합격의 최대 난관. 복잡한 규제와 판례 많음. 예: 도시계획법 관련 규제 문제. 최소 40점 확보 전략 필요.
부동산공시에 관한 법령 및 세법 (40문항)	중간~어려움	등기 관련 법령 중심. 세금 계산과 법령 이해 필요. 예: 등기 신청 절차. 암기량 많음. 양도소득세 계산 문제. 계산 연습 필수.기출문제 풀이로 60~70점 가능.

 

난이도 요약:

- 1차: 부동산학개론은 초보자도 쉽게 접근 가능하지만, 민법은 법률 지식이 없으면 어렵다.

- 2차: 공법이 가장 어렵고, 세법은 계산 문제로 호불호 갈린다. 공인중개사법과 공시법은 꾸준한 암기로 커버 가능.

최근 2024년 시험은 난이도가 높았다는 후기가 많아, 2025년도 철저한 준비가 필요하다.

3. 공인중개사 합격 기준과 과락

- 합격 기준:

1차: 2과목 평균 60점 이상, 각 과목 40점 이상.

2차: 3과목 평균 60점 이상, 각 과목 40점 이상.

1차 불합격 시 2차 시험은 무효. 1차 합격자는 다음 해 1차 면제.

 

- 과락 정의:

각 과목 40점 미만 시 과락으로 불합격. 예: 공인중개사 1차 시험에서 '부동산학개론'이 90점이어도 '민법 및 민사특별법' 과목에서 39점을 받으면 불합격

 

4. 공인중개사 합격 최단기와 준비 기간

공인중개사 시험은 공부량이 많은 것이 사실이다. 하지만 이런 자격증 취득에 익숙한 사람과 처음 도전하는 사람은 요령에서 분명한 차이가 있고 개인 역량도 무시할 수가 없다.

국가고시 자격증 초보자와 자격증 취득 경험이 있는 사람의 준비 기간 구분해 보면 대략 아래 정도의 노력이 필요할 것으로 예상된다.

구분	초보자 (국가자격증 첫 도전)	자격증 취득 경험자
공인중개사 1차 시험	4~5개월 하루 6~8시간 투자 시. 부동산학개론은 1~2개월 내 고득점 가능. 민법은 법률 용어 익히는 데 시간 필요.	2~3개월 법률 학습 경험이 있다면 민법 적응 빠름. 기출문제 중심으로 효율적 학습.
공인중개사 2차 시험	6~8개월 공법의 판례와 세법의 계산 문제 때문에 시간 더 필요.	4~6개월 법령 학습 경험 있다면 공법 적응 빠름. 최신 법령과 기출문제 집중. 유경험자에게도 부동산 공법은 어려운 과목이므로 선택과 집중을 통해 전략적으로 접근 필요.
공인중개사 1+2차 동차	8~12개월 하루 6~8시간 기준. 기초부터 다져야 하며, 기출문제와 모의고사 필수. 초보자에게 동차 비추천	6~9개월 학습 효율을 높인다면 최단기도 가능. 법률 용어에 익숙하고 공법과 세법에 집중한다면 가능

공인중개사 합격 최단기 목표!

- 초보자: 1차만 목표 시 3개월, 동차는 8개월 가능(집중 학습 시)

- 경험자: 1차 2개월, 동차 6개월 가능(기존 지식 활용 시)

- 초시 동차 합격률은 약 5%에 미치지 못하기 때문에 개인적으로 추천 방식은 아님

- 실제로는 개인차 크다. 꾸준함이 성공의 열쇠.

- 최근 공인중개사 합격률이 낮아지는 것으로 보아 시험 난이도가 높아지는 것으로 판단됨

5. 공인중개사 합격률과 준비 팁

공인중개사 합격률(2021년부터)

공인중개사 1차 합격률

2021년 32회 : 21.35%

2022년 33회 : 19.74%

2023년 34회 : 20.44%

2024년 35회 : 15.08%

공인중개사 2차 합격률

2021년 32회 : 29.07%

2022년 33회 : 31.59%

2023년 34회 : 23.07%

2024년 35회 : 30.90%

공인중개사 준비 팁!

공인중개사 시험은 난이도가 높지만, 전략적으로 준비하면 합격 가능하다.

- 초보자: 부동산학개론으로 자신감 쌓고, 민법은 기초부터 차근차근. 공법은 기출문제 반복과 최신 법령 확인. 예: 공법의 ‘도시개발법’ 개정 사항은 매년 체크.

- 경험자: 공법과 세법에 시간 투자, 기출문제로 출제 경향 파악.

- Q-net 최신 공지 확인, 모의고사로 실전 감각 유지. 온라인 강의(에듀윌, 해커스)와 기출문제 활용 추천.

 

6. 공인중개사 기출문제

Q-net에서 매년 시행되었던 공인중개사 기출문제를 다운 받아 활용할 수 있다. 다만, 법령 개정 등으로 인해 변화하는 항목들을 그대로 풀고 공부하면 안된다. 최근 부동산 관련 법령이 개정된 점이 많기 때문에 아래의 항목들을 참고해서 기출 문제를 활용하는 것이 가장 바람직하다. 기출 문제만 보고 공부하면 절대 안된다.

 

 

 

과목	기출문제 그대로 풀어도 되는가?	주의점
부동산학개론	거의 그대로 가능	수치 문제 유형 적응
민법 및 민사특별법	가능 (일부 판례 확인)	특별법 개정 여부
공인중개사법	❌ 반드시 최신 개정 반영	보수 기준, 행정처분 등
부동산공법	❌ 개정 심함	조문/요건 숫자 변동
부동산세법	❌ 매년 세율·공제 변경	최신 세법 반영 필수
부동산공시법	최근 기출은 유효	서류명, 절차 일부 변경 가능

 

2025년 10월 25일 시행되는 공인중개사 시험은 누구에게는 쉬울 수도 있고 누군가에겐 준비 기간만 몇 년에 걸친 과업이 될 수 있지만 반복 학습과 기출 문제 활용을 통해 계획을 세우고 난이도에 따라 과목을 '집중과 선택'을 한다면 40점 과락 없이 합격에 한 걸음 가까워질 수 있을 것 같다. 이 글이 여러분의 합격 여정에 작은 도움이 되길 바란다. 같이 도전해 보자!